ברשות משרדנו הידע והכלים הייחודיים לבדיקת מצב הזכויות בנחלה במוסדות השונים: רשות מקרקעי ישראל, הסוכנות היהודית לארץ ישראל, והאגודה השיתופית. אנו ערוכים ומנוסים בהענקת חוות דעת מקצועית על טיב הזכויות בנחלה ומצב רישומן, האם התבצע מינוי בן ממשיך בנחלה בעבר, על שם מי רשומות הזכויות בנחלה כיום, ונתונים נוספים על אודות הנחלה שאינם מצויים בידי בעלי הזכויות ובני משפחתם.
פרצלציה בנחלה
החלטה 1523 (בעבר 1464 (מאפשרת הפרדת מגרש מחלקת המגורים בנחלה. החלטה זו חוללה מהפך בענף המושבים והיא מאפשרת למעשה להפוך חלק מתוך הנחלה למשאב הניתן למימוש, תוך השארת הזכויות בנחלה בעינן, ויצירת מקור הכנסה נוסף לבעלי הזכויות בנחלה או מקור נוסף לחלוקת נכסיהם בין צאצאיהם.
התנאי הבסיסי לפיצול יחידת דיור / מגרש מתוך חלקת המגורים הינו הצטרפות בעל הזכויות להסדר במסגרת החלטה 1523, דבר אשר יאפשר חתימה על חוזה חכירה למגורים למגרש המופרד מהנחלה, בצירוף זכויות הבניה.
הצטרפות להסדר:
בעל זכויות בנחלה או מי שמחזיק בנחלה בתנאי בר רשות במסגרת הסכם משבצת, רשאי להגיש בקשה למחלקה החקלאית ברשות מקרקעי ישראל, להצטרף להסדר בהתאם להחלטה 1523. למכתב הפנייה יש לצרף את המסמכים הבאים:
- טופס בקשה חתום על ידי המתיישב והאגודה
- תשריט חתום על ידי מודד ובו מסומנת חלקת המגורים בחלקה א'
- נסח רישום זכויות מלשכת רישום המקרקעין
- אישור מורשי חתימה מטעם האגודה
- התחייבות האגודה לעמידה במכסת יחידות הדיור בהתאם לתמ"א 35
תנאים לאישור הבקשה:
- רישום חלקה א' בספרי רשם המקרקעין
- הסדרת כל השימושים הלא מוסדרים בנחלה
- מגוריו של החוכר בנחלה
- תשלום 3.75% מערך חלקת המגורים לבניה של 375 מ"ר
כיום ניתן לקבל אישור לפיצול אחד בלבד בנחלה. וזאת משום שבחישוב היקף הבנייה המותר בנחלה חובה להשאיר 160 מ"ר לנחלה העיקרית, וחובה להקצות 160 מ"ר למגרש החדש. בתנאים אלה אין אפשרות מעשית לבצע פיצול נוסף.
עלות הפיצול
כדי להבין אם הליך הפיצול כדאי כלכלית והאם יש הצדקה להיכנס לתהליך הפרדת מגרש משטח הנחלה, הסוגיה המרכזית שיש לברר היא מהי עלות הפרצלציה.
עלות הפרצלציה מורכבת מהתשלום לרשות מקרקעי ישראל לאחר הצטרפות להחלטה 1523 ומתשלום של 3.75% משווי כל חלקת המגורים של הנחלה. לכך יש להוסיף:
- תשלום היוון לרשות מקרקעי ישראל: 29.25% משווי המגרש.
- היטל השבחה: ישולם לוועדה המקומית לתכנון ובנייה על השבחת זכויות הבנייה.
- מס רכישה: בחלק מהמקרים יראו רשויות המס את פעולת הפרדת המגרש כעסקה לרכישת זכויות במקרקעין ולכן היא תחויב בתשלום מס רכישה (כאשר בעל הזכויות בנחלה הינו בר רשות ולא חוכר לדורות).
פיצול מגרש מנחלה מחייב עמידה בכמה תנאים בעת ובעונה אחת
- האם התב"ע מאפשרת פיצול
- האם האגודה מאשרת את הפיצול
- האם קיימת תוכנית לצורכי רישום (תצ"ר) באגודה השיתופית
- האם הוועדה המקומית לתכנון ובנייה מאשרת את הפיצול
- האם רשות מקרקעי ישראל מאשרת את הפיצול
- וחשוב מכול, האם מדובר בעסקה משתלמת, ואם כן – באיזו מידה
יש להביא בחשבון שכאשר מפצלים נחלה ערכה יורד, וכי סך כול השטח הבנוי בחלקה המפוצלת יורד ממכסת הבנייה בנחלה.
היוון נחלה
על-פי ההחלטות החדשות של רשות מקרקעי ישראל ניתן להוון נחלה.
משרדנו עוסק בתחום ההיוון ובעל ניסיון רב בתחום זה. אנו עובדים בשיתוף פעולה מלא מול שמאים מומחים, רשות מקרקעי ישראל וכלל הגורמים הרלוונטיים.
היוון נחלה חקלאית –"דמי רכישה" לפי החלטה 1523
תשלום דמי רכישה על-פי החלטה 1523 מקנה לבעל הנחלה זכויות הקרובות לבעלות בחלקת המגורים של נחלתו. תשלום דמי הרכישה משחרר את בעל הנחלה מכל המגבלות הקיימות בהחלטות רשות מקרקעי ישראל הקשורות לבנייה למגורים בנחלה. רוב בעלי הנחלות בארץ חסרי זכות קניין בנחלתם והם מוגדרים כ ”ברי רשות”. בר רשות אינה זכות במקרקעין המוכרת בחוק. השאיפה של בעלי הנחלות היא לעגן את זכותם בנחלה בחוזה אישי שבו תינתן להם זכות חכירה לדורות. לבעלי הנחלות במושבים הראשונים שהוקמו בארץ על ידי קרן קיימת לישראל בשנות ה-20 וה-30 של המאה ה-20 הוקנו זכויות חכירה בחוזי חכירה לדורות שנחתמו בין קק"ל לבין בעלי הנחלות לתקופה של 49 שנים. רוב בעלי הנחלות בעלי חוזי חכירה חידשו את תקופת החכירה בשנות ה-80 של המאה ה-20 ל-49 שנים נוספות.
התחייבות המדינה להקניית חוזה חכירה לדורות
בהחלטה 1 של מועצת מקרקעי ישראל עוגנה זכותם של כל בעלי הנחלות בארץ לקבל מרשות מקרקעי ישראל זכות חכירה לדורות על כל שטח נחלתם, אולם לצערם של בעלי הנחלות, החלטה זו לא יושמה במשך יותר מחמישים שנה. בניגוד לבעלי נכסים במגזר החקלאי, בעלי דירות ונכסי מקרקעין אחרים במגזר העירוני זכו במהלך השנים להוון את זכות החכירה לדורות ואף לקבל בעלות מלאה בנכסיהם.
מהו היוון נחלה
"היוון" הוא תשלום מראש של דמי החכירה לתקופה ארוכה. היוון נחלה המותר היום בהחלטה 1523 מתייחס רק לחלקת המגורים של נחלה, ששטחה הממוצע 2.5 דונם.
מהם דמי רכישה
חכירה מהוונת מקנה לבעל הנחלה זכויות הקרובות לבעלות ותשלום דמי היוון לנחלה מאפשר רישום זכויות החוכר בטאבו.
ייצוג משפטי בתביעות של רשות מקרקעי ישראל כנגד בעלי נחלות, אגודות שיתופיות ומשקי עזר, בגין שימושים חורגים
בשנים האחרונות אנו ערים לתופעה של פיקוח מוגבר מצד גורמי האכיפה השונים, ובאופן מיוחד פיקוח מוגבר על בעלי נחלות אשר שינו את ייעוד קרקע ו/או ייעוד מבנה. למשל, מרפת לאחסנה, מלול עופות לנגריה או כל פעילות אשר מניבה רווח לבעל הנחלה. כל שינוי כזה מחייב את אישור רשות מקרקעי ישראל וועדות התכנון, כאשר לא פעם השינוי נעשה מדחף כלכלי וברוב המקרים ללא היתר.
אנו ממליצים לכל מי שקיבל תביעה מרשות מקרקעי ישראל לפנות למשרדנו לקבלת ייעוץ משפטי מקיף לבחינת הסוגייה הנתבעת.
השגות משפטיות לרשות מקרקעי ישראל כנגד שומות תשלום
רשות מקרקעי ישראל מנפיקה שוברי תשלום לכלל העסקאות המתבצעות במדינה. ברוב רובם של המקרים הנוגעים בדבר מקבלים את השומה כסכום חלוט, והנטייה שלהם היא לא לערער על גובה הסכום. אולם אין הכרח לנהוג כאילו שוברי התשלום הללו הם גזרה משמים. והרי לכם דוגמה אחת מני רבות לאופן שבו ניתן לחסוך סכומים נכבדים כאשר מגישים השגה משפטית.
לקוח של משרדנו פנה אלינו לאחר שקיבל שובר תשלום על סך 980,000 ₪ בגין קבלת זכות למגרש בהרחבה במושב. הסכום נראה סביר, אולם בהשגה שהגשנו בשמו כללנו תנאים אחדים ובעקבות הגשת ההשגה תוקנה השומה לכדי סכום מופחת של 605,000 ₪ בלבד, חיסכון של 375,000 ₪ ללקוח שלנו – סכום כלל לא מבוטל.
