נחלה

נחלה הינה מקרקעין המיועדים למתיישב לצורך מגוריו ופרנסתו. למתיישב בנחלה יש צבר זכויות וחובות משפטיות הנובעות מהדין הכללי, החלטות מועצת מקרקעי ישראל שמשתנות השכם והערב, הסכם השכירות שבין האגודה לבעלי הזכויות בקרקע  לבין הרשות  מקרקעי ישראל  או הסכם החכירה שבין המתיישב לבין רשות מקרקעי ישראל.

זכויותיהם של המתיישבים בנחלה, יונקות מסוג הזכות שהוקנתה להם ובהסדר המשפטי של זכויות האגודה, והוא משתנה ממושב למושב ומאגודה לאגודה, בהתאם לתקנון הייחודי של כל גוף וגוף.

לנחלות במושבים קיימים שלושה הסדרים:

• הסכם חכירה

הסכם חכירה נחתם לתקופה של 49 שנים ובדרך כלל מדובר בהסכמים שנחתמו לפני קום המדינה בין קק"ל לבין האגודה השיתופית או בין חברי האגודה לקק"ל או רשות מקרקעי ישראל.

• הסכם משולש

בהסכם משולש רשות מקרקעי ישראל  הינה בעלת הקרקע והיא משכירה את הקרקע לסוכנות היהודית לא"י. הסוכנות בתורה משכירה את הקרקע לאגודה השיתופית במטרה לאפשר ולהרשות לחברי האגודה לגור בנחלה ולעבד את אדמתה.

• הסכם דו-צדדי

הסכם דו-צדדי נחתם בין האגודה לרשות  מקרקעי ישראל. האגודה שוכרת את המקרקעין מרשות מקרקעי ישראל, והיא זו שמאפשרת לחבר האגודה להתגורר בשטח הנחלה ולעבד את אדמתה. מעמדו של חבר האגודה הינו "בר רשות".

משום שהנחלה נמסרת אך ורק למתיישב, לא ניתן למכור נחלה לתאגיד, גם לא לאגודה המחזיקה את "מקרקעין המשבצת", אשר מכסה את כלל שטחי הנחלה. רק מתיישב רשאי למכור נחלה, כלומר, נחלה שאיננה מאוישת הינה חלק ממקרקעין המשבצת ותו לא.

מהמועד שבו הנחלה מאוישת קמות זכויות בנחלה. ניתן להעביר זכויות אלה בכפוף להוראות הסכם המשבצת או הסכם החכירה.

כאשר מוכרים את זכויות הנחלה מועברות הזכויות במקרקעין הנחלה מהמוכר לקונה בהתאם להסכם המשבצת החל באשר לאותה נחלה.

נחלה מורכבת משלוש חלקות:

חלקה א'

חלקה שבוודאות תוחכר למתיישב. החלקה רשומה ברשות מקרקעי ישראל, והרשות מכירה בה כחלק קבוע של הנחלה. חלקה א' היא חלקת המגורים, שעליה בנויים בית המגורים ומבני משק.

חלקה ב'

חלקה שמעובדת על-ידי המתיישב ואין ודאות כי תוחכר לו. במסגרת האגודה ניתן להחליף חלקות ב' בין המתיישבים, בינם לבין עצמם ו/או בינם לבין האגודה. רשות מקרקעי ישראל איננה מכירה בחלקה ב' כחלקה קונקרטית לנחלה ספציפית והרישום לגביה נעשה באגודה.
חלקה ג'

חלקה שמוחזקת על-ידי האגודה. חלקה זו כוללת חלקות המעובדות בעיבוד משותף על-ידי האגודה וכן את המקרקעין שעליו בנויים מבני הציבור ביישוב (מזכירות, בית כנסת, בית העם וכדומה), ומבנים בעלי אופי כלכלי (מכולת, מכון תערובת וכדומה) ואשר הם מבני האגודה.

מקרקעין הנחלה מוחזקים על-ידי שני גורמים: המתיישב המחזיק בחלקות א' וב' והאגודה המחזיקה בחלקה ג'. לפיכך, כאשר נמכרת נחלה, עוברות זכויות בר הרשות של החלקות המוחזקות על-ידי המתיישב – חלקות א' וב' – לידי הקונה, כאשר בחלקה ג' לא נעשית כל דיספוזיציה, שכן הזכויות בחלקה ג' כפופות לזכויותיה של האגודה.

לאורך שנים, היו המתיישבים החקלאיים שרויים באי-ודאות, שמא במקרה של שינוי ייעוד הקרקע או כאשר יופסק עיבוד הקרקע מצידם, יאלצו להשיב את הנחלה לרשות מקרקעי ישראל (אם כי בפועל נמנעת הרשות מלעשות כן). מתן תוקף להחלטה 979 על-ידי בית המשפט במסגרת בג"ץ 1027/04, העניקה למתיישב החקלאי בסיס בזכותו בנחלה בחלקת המגורים, ואי חיובו בהשבתה לידי רשות מקרקעי ישראל במקרה של שינוי ייעוד, וזאת בתמורה לתשלום 3.75% מערך הקרקע.

מכירת נחלה

בעת ייצוג רוכשי נחלה מוצגים בפני הרוכשים הנתונים והמידע הנדרש על-מנת שיוכלו לקבל החלטה מושכלת על כדאיות רכישת הנחלה והעלויות הכרוכות בכך (מיסוי, דמי הסכמה, דמי קבלה למושב וכו'), וכן הפוטנציאל הכלכלי ברכישת הנחלה.

רכישת נחלה

רכישת נחלה מצריכה הכנה ובדיקה משפטית יסודית, הכוללת בין השאר בדיקת מצב גבולות הנחלה, קיומם של שימושים חורגים, חריגות בנייה, שטחי עיבוד, מכסות ייצור, כרטיס חבר האגודה, זכויות למגרשים בהרחבה, קבלת חוות דעת שמאי, תכנון מס וכדומה.

משרדנו מלווה הן מוכרי נחלות והן את רוכשי נחלות החל מהשלבים המקדמיים של בדיקת הנכס, דרך הליכי המשא ומתן ועריכת הסכם המכר, ועד לרישום הזכויות על-שם הרוכשים במוסדות הרלוונטיים.

העברה ללא תמורה של נחלה

נוכח המיסוי הכבד המוטל על מוכר נחלה במושב, מעדיפים רבים מבעלי הזכויות בנחלה להעביר את זכויותיהם בנחלה לאחד מבני המשפחה המוגדר כ"קרוב" על-פי חוק,  וזאת כדי לצמצם באופן משמעותי את עלויות המיסוי הנדרשות בעת העברת הזכויות בנחלה. משרדנו מלווה את הצדדים לעסקה עד לרישום מלוא הזכויות בנחלה על שם הבן/בת.